Yüksek Kira Bedelleri Üzerinden Aşırı Yararlanma Kavramının Değerlendirilmesi

İki seneye yakın bir süre boyunca Covid-19 sebebiyle kapalı olan üniversitelerin açılmasıyla beraber birçok üniversite öğrencisi, KYK yurtlarının mevcut öğrenci sayısı karşısındaki yetersizliği¹SODEV Genç, Yükseköğrenimde Yurt Sorunu Raporu (2021), https://sodev.org.tr/wp-content/uploads/2021/09/SodevGenc_Yuksekogrenimde_Barinma_Sorunu_Raporu_Eylul2021.pdf, yüksek fiyatlarla kiraya verilen daireler, özel yurtlardaki fahiş fiyat uygulamaları gibi sebeplerle, Türkiye Cumhuriyeti Anayasasında da düzenlenen temel haklardan biri olan barınma hakkından mahrum kaldı. Yeni varyantlarla beraber, kapanmanın da tekrar gündeme geldiği bu günlerde bu konuyu değerlendirmenin faydalı olacağını düşünüyorum.

Bu çalışmada öncelikle, kökeni Roma Hukuku’na kadar dayanan ve Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 28. maddesinde düzenlenen aşırı yararlanma (gabin) kavramını tanımlayıp aşırı yararlanma durumunda sömürülen/yararlanılan şahsın kullanabileceği hakları, özellikle yüksek kira bedelleri üzerinde kullanıp kullanamayacağını irdeleyeceğiz.

Borçlar Hukuku’na hakim olan temel ilke, irade serbestisi ve bunun yansıması olarak sözleşme özgürlüğüdür. Sözleşme özgürlüğü ise kendi içinde dört alt başlık barındırır. Bunlar sözleşmenin taraflarını seçme özgürlüğü, sözleşmenin içeriğini belirleme özgürlüğü, sözleşmeyi yapıp yapmama özgürlüğü ve nihayet sözleşmeyi ortadan kaldırma özgürlüğüdür.

Kanun koyucu bu özgürlüğün kanunda öngörülen sınırlar içerisinde kullanılabileceğini belirtmiştir. Bu sınırlar, kanunun emredici hükümlerine, genel ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmamak ve sözleşmelerin konusunun imkansız olmamasıdır. Bu durumlarda sözleşmeler kanun gereği kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşı karşıya kalacaktır.

Aşırı yararlanma durumu kesin hükümsüzlük halleri arasında sayılmamış, kanunda ayrı bir başlıkta düzenlenmiştir. Alman Hukuku’nda aşırı yararlanma durumunda yaptırım “mutlak butlan (hukuken hiç gerçekleşmemiş)” olarak belirlenmiştir. Yani hakim tarafından bu durumun varlığı, taraflar ileri sürmese bile, re’sen (kendiliğinden) göz önüne alınır. Ancak Türk-İsviçre Borçlar Kanunu’na göre böyle bir durumda sömürülen taraf, iddiasını belirlenen süreler içinde²Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her halde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir. (TBK 28/2) ileri sürmelidir.

Daha basit şekilde açıklarsak, 1000 TL’lik bir daireyi zor durumda kalmamızdan veya deneyimsiz ya da tecrübesiz olmamızdan ötürü 3000 TL’ye kiralamak durumunda kaldığımızda, mahkemede bunu bizim ileri sürmemiz gerekir. İleri sürmediğimiz takdirde yahut sözleşmeyi bu şekliyle kabul ettiğimizi beyan ettiğimiz sürece sözleşme varlığını sürdürür. Yani Türk Borçlar Kanunu’na göre aşırı yararlanma durumunda sözleşmeyi ayakta tutma imkanı vardır. Peki, aşırı yararlanma durumunda yararlanılan taraf, tabiri caizse kaderine razı olup sözleşmeyle bağlı mı kalacaktır? Türk-İsviçre Borçlar Kanunu bahsi geçen tarafa, sözleşmeyi iptal veya edimler arası oransızlığın giderilmesi hakkını tanımıştır. Bu meseleyi en son kısımda göreceğiz.

Aşırı yararlanma için bir tanım arayacak olursak; Yargıtay’ın tanımına göre, dar ve zor durumda kalmış olmalarından ötürü sözleşme yapmaya sürüklenmiş olan kişileri korumak ve zayıfı güçlüye ezdirmemek için daha çok sosyal amaçlarla kabul edilmiş bir müessesedir.³Yargıtay 1.HD 4.3.1969 T.391 E. 1133 K. Sayılı kararı Yargıtay’ın da tarif ettiği gibi hükmün konuluş amacı, düşene bir tekme daha atılıp bundan menfaat elde edilmesini engellemektir.

Aşırı yararlanmada objektif ve sübjektif olmak üzere iki şart vardır. Objektif şartı, edimler arası aşırı oransızlık oluştururken; sübjektif şartı yararlanılan tarafın zor durumda kalmış, düşüncesiz veya deneyimsiz halde olması oluşturur.⁴Eski kanunda bu durumlar müzayaka hali, hiffet ve tecrübesizlik olarak adlandırılıyordu. Bir sözleşmede “aşırı yararlanma vardır” diyebilmemiz için objektif şartın (edimler arası aşırı oransızlık), sübjektif şartın ve bu şartlar arasında nedensellik bağının (sömüren tarafın, sömürülenin bu durumundan istifade etme saikiyle sözleşme yapması⁵Gabinden yararlananın, karşı tarafın özel durumu yüzünden bu dengesiz sözleşmeyi yaptığını bilmesi gerekmesi yetmez. Özel olarak bu durumdan yararlanma kastı bulunması da şarttır. (Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman, Doç. Dr. M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler)) bulunması gerekir.

Öncelikle objektif şart, sübjektif şart ve nedensellik bağından ne anlamamız gerektiğini ve bu şartların hangi durumlarda gerçekleştiğini inceleyelim.

Objektif şart yukarıda da değindiğimiz gibi edimler arası açık oransızlık durumudur. Bu durumun belirlenebilmesi için farklı hukuk sistemlerinde belirli oranlar belirlenmiştir. Roma hukukunda, Fransız hukukunda, Avusturya hukukunda, İtalya hukukunda ve İslam hukukunda edimler arası oransızlık %50, %20, 7/12 gibi oranlarla belirleniyordu⁶Roma hukukunda bir malın gerçek değerinin yarısından az fiyata satılarak zarar edilmesi “Laesio enormis” olarak ifade ediliyordu.. Türk hukuk sisteminde ise böyle bir oran gözetilmemiş, bu oransızlığın takdiri hakime bırakılmıştır. Dolayısıyla oransızlık inkar edilemeyecek derecede açık olmalıdır⁷Yargıtay vermiş olduğu bir kararda edimler arasında %50’lik veya daha fazla bir değer farkının bulunması hâlinde gabinin varlığı konusunda şüphe olmadığını; ancak edimler arasında %50’den daha az bir fark olması durumunda da gabinin gündeme gelebileceğini ve fakat gabine hükmedilebilmesi için edimler arasında en az %25’ten daha fazla bir fark olması gerektiğini belirtmiştir.. Hakim oransızlığı tespit ederken sözleşmenin kurulduğu andaki duruma göre değerlendirme yapacaktır. Türkiye gibi enflasyonist ülkelerde, daha sonra ortaya çıkan oransızlık sözleşmenin uyarlanması (emprevizyon) yoluyla çözülebilir. Bu durum, konumuzla doğrudan alakalı olmadığı için daha fazla detaydan kaçınıyorum.

Sübjektif şart, sömürülenin zor durumda kalması veya düşüncesizliği ya da deneyimsizliğidir. Buradaki düşüncesizlikten kasıt kişinin aldatılmaya, sömürülmeye müsait olmasıdır. Örneğin Ali’nin babasından miras kalan köydeki bir arsayı, Ali’nin oradaki arsa fiyatlarından bihaber olmasından dolayı, köylülerin gerçek fiyatının çok altında bir fiyat biçerek arsayı satın alması durumu. Burada Ahmet düşüncesiz durumdadır çünkü giriştiği işin neticelerini görebilecek durumda değildir.

Sübjektif şartlardan zor durumda kalma (müzayaka hali) ise asıl konumuz. Mevcut durumda ev sahipleri ve emlakçılar, üniversite öğrencilerinin zor durumda kalmalarından faydalanıyorlar. Zor durumda kalma maddi olabileceği gibi manevi de olabilir, maddi açıdan zor durumda kalma iktisadi olarak sıkıntıya düşmek olarak nitelendirilebilir. Manevi açıdan zor durumda kalma ise kişinin ruhani, psikolojik sebeplerinden ötürü zor durumda kalmasıdır ki üniversite öğrencileri bu koşullarda hem maddi hem de manevi olarak zor durumdadır.

Aşırı yararlanma durumunun oluşabilmesi için objektif şart ve sübjektif şartların birlikte mevcut olması ve objektif-sübjektif şart arasında bir nedensellik (illiyet) bağı olması gerektiğinden söz etmiştik. Buradaki nedensellik bağından anlamamız gereken, sömüren tarafın sömürülenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanma (istifade etme) kastıyla hareket etmesidir. Gabinden yararlananın, karşı tarafın özel durumu yüzünden bu dengesiz sözleşmeyi yaptığını bilmesi gerekmesi yetmez, özel olarak bu durumdan yararlanma kastı bulunması da şarttır.⁸Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman, Doç. Dr. M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler

Sonuç olarak öğrendiğimiz kuralları mevcut duruma uygularsak, sömüren taraf yurtlar, apart oteller, ev sahipleri ve varsa emlakçılardır. Sömürülen taraf ise bu evleri ve yurtları kiralayan öğrencilerdir. Objektif şartımız olan edimler arası açık oransızlık hepimizin gözüne çarptığı gibi somut olaylarda da mevcuttur, sübjektif şart da öğrencilerin zor durumda (müzayaka hali) kalmalarıdır. Bunların hepsinin yanında objektif şartımız ile sübjektif şartımız arasında uygun bir nedensellik bağı da bulunur. Ev sahipleri, emlakçılar, yurtlar ve apart oteller zor durumda kalan öğrencilerden yararlanma amacıyla hareket etmektedir.

Peki, bu durumda mevcut sözleşme ilişkisine ne olacak? Sömürülen taraf sözleşmeyle bağlı olmadığını veya sözleşmeyle bağlı olduğunu fakat edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir. Sözleşmeyle bağlı olmama açısından Türk-İsviçre hukukunda “beyan ilkesi” benimsenmiştir. Bağlı olmadığına dair bildirimi yukarıda da açıkladığımız üzere, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her halde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir. Bu hak, özü itibariyle dava yoluyla kullanılması gereken bir hak değildir ancak uygulamada genelde dava yoluyla kullanılır. Bu durumda sömürülen (gabine uğrayan) davacı konumunda, sömüren ise davalı konumunda olacaktır.

Umut ediyorum ki bu çalışma, üniversite öğrencisi olan arkadaşlarıma yol göstermek açısından faydalı olur. Devletimiz biz öğrencilerine sahip çıkmayıp cemaat/tarikat yurtlarına bizi terk etse de biz birbirimize sahip çıkmaya devam edeceğiz.

* Kapak fotoğrafı: sendika.org

Referanslar

• SODEV Genç, Yükseköğrenimde Yurt Sorunu Raporu (2021), https://sodev.org.tr/wp-content/uploads/2021/09/SodevGenc_Yuksekogrenimde_Barinma_Sorunu_Raporu_Eylul2021.pdf
• Yargıtay 1.HD 4.3.1969 T.391 E. 1133 K. Sayılı kararı
• Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman, Doç. Dr. M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler